【翻盘案例】因甲醛超标引发的房屋租赁合同纠纷案，二审推翻一审败局，捍卫居住安全底线

　　一、案件背景：

　　2024年6月30日，当事人汪某（化名）与杭州A住房租赁公司（简称“A公司”）签订《房屋代理租赁合同》，租期一年，月租金13500元。合同特别约定：“入住前全屋甲醛去除（直至除尽）”。汪某入住后，于8月12日发现主卧有异味，随即在微信群内向A公司提出甲醛问题。A公司工作人员提出可以再次除醛，但汪某因处于孕期，出于健康考虑拒绝，但考虑对方成本，仅需退还一个月押金，协商解除合同，但A公司不同意。汪某分别在8月12日、13日两次购买甲醛检测盒测验均显示超标，发至群内告知，并要求帮忙转租。A公司同意，但迟迟转租未成。8月15日，汪某在微信群内告知已实际搬离，双方陷入僵持。沟通中，A公司告知已于2024年7月8日刚除过甲醛，认为是汪某恶意退租，协商未果。汪某无奈，于9月2日提出解除合同，但A公司拒绝退费，汪某遂委托本代理人诉至法院。

　　二、诉讼方案之确定先共同起诉A公司和业主李某

　　本案汪某与A公司签订《房屋代理租赁合同》显示出租人（甲方、委托人）为业主李某，出租人（甲方、受托人）代理人是A公司，汪某作为承租人（乙方）。依据合同相对性原则，汪某应当起诉已盖章的A公司。但是考虑A公司是业主李某的代理人，作为汪某的代理律师，在仔细查看《房屋代理租赁合同》之后，决定考虑是被告主体越多，胜诉执行的可能性越大，遂建议同时起诉A公司和李某。

　　因为依据《民法典》第九百二十五条规定，A公司以自己的名义落款与汪某签订的《房屋代理租赁合同》，原告在订立合同时知道受托人A公司与委托人李某之间的代理关系的，该合同亦直接约束李某。

　　同时根据《民法典》第一百六十七条规定：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。本案，A公司、李某出租甲醛超标的房屋是违法行为，汪某可以要求李某承担合同违约责任，同时因代理人杭州A公司的过错违法租赁行为，可同时要求A公司承担连带赔偿责任。

　　三、从一审立案前后至获得败诉判决之诧异

　　1、诉前调查与立案。因缺乏业主李某的主体身份信息，代理人现场立案时向一审法院申请《协查函》，前往杭州市某区政务服务中心调取案涉房屋的产权登记信息。但一审法院立案审查时，提出《房屋代理租赁合同》的相对性，提出合同仅有A公司盖章，落款没有业主李某的签字，而李某的签字仅在合同前页“出租人（甲方）”的位置，未在落款签字，认为委托人处字迹不是李某签字，要求将业主李某划去方可收案。代理人无奈，在已调查到业主身份信息的情况下，同意暂时先将业主李某的被告身份划去，法院于2025年1月16日立案诉前调解，调解无果后于2月17日正式立案。

　　2、追加被告。待案件分配到具体承办法官之后，代理人沟通并邮寄《追加李某为被告申请书》，一审承办法官同意在本案中将业主李某列为共同被告。

　　3、“互联网”电子化的庭审。一审庭审中，双方就甲醛是否超标展开了激烈的证据博弈。我方提交证据包括：（1）微信聊天记录，证明曾提出甲醛问题、合同解除时间、A公司自认甲醛超标事实以及经A公司认可我方可自行委托有资质的CMA检测机构出具报告；（2）自行购买的甲醛检测盒结果、补充商家资质，证明自行购买检测盒检测确实存在甲醛超标，已充分尽到承租人的收集证据证明甲醛超标的调查义务；（3）2024年9月24日，汪某委托的第三方机构杭州某检测公司的《检测报告》，进一步证明经上门采样，依法依规检测出甲醛超标。还有其他证据包括付款记录、发票、杭州某检测公司资质证书等辅助性材料。

　　然而，一审被告A公司当庭提交了房屋委托合同，用以证明佰寓公司从李某处租赁房屋后仅添加衣柜，其余物品均由李某提供；2、江苏宜兴公司检测报告，用以证明经检测，2024年7月8日该房屋中甲醛未超标；3、照片（没有日期），用以证明A公司出租房屋前已经进行了除甲醛工作。被告李某为支持其主张的事实，提交证据：1、李某与杭州B公司签订的房屋租赁合同和发票，用以证明该房屋此前已经长时间出租，从未有承租人提出有房屋质量、安全问题；2、房屋委托合同，用以证明该房屋为精装修房屋，无其他装修，佰寓公司从李某处租赁房屋办理交接后从未提出质量、安全问题。

　　4、一审法院审理思路。一审法院居然采纳了A公司的观点和证据，认为汪某自行委托的检测报告未得到A公司不予认可，因此不予采信。且法院释明后汪某拒绝申请司法鉴定，导致“举证不能”，进而认定房屋符合居住标准，汪某无权解除合同，构成违约，判决驳回汪某的全部诉讼请求。

　　代理人拿到一审判决书后，发现法院查明的事实与理由及本院认为部分存在太多错误的地方。另外，代理人回想发现一审审理时，用语音识别形成笔录、开庭前先签字、没有屏幕帮助代理人核对文字等可能导致笔录识别错误等情况，才导致一审法官误判，经与汪某释明后，决定向杭州市中级人民法院提起上诉。

　　附：一审判决书

　　上诉理由主要是以下几点：

　　一、一审判决认定案涉房屋“甲醛未超标”事实错误

　　1、被上诉人A公司明知甲醛超标属于自认且无实际作为。2、一审法院以单方鉴定、未得到纠纷对方认可为由否定上诉人《检测报告》等证据关联性不符合法律规定。3、一审法院认定房屋交接时间错误。

　　二、一审法院对于证据审查认定错误

　　判决书第5页认定上诉人对A公司的《房屋委托合同》、《检测报告》、照片的真实性无异议错误。

　　1、A公司的《检测报告》无原件、证据、检材均来源不明、检测时间在上诉人租赁期内，不符合客观事实，均可以否定该证据的证明能力。

　　2、A公司提交的除醛照片，不能显示除醛时间、地点，既然房屋至今无甲醛，为何自圆其说租赁给上诉人前证明刚刚除过甲醛，再找科融公司出具《检验报告》。

　　3、判决书第6页认定上诉人对李某提交的《房屋委托合同》证据真实性无异议认定错误。即便该合同真实，恰证明二被上诉人属于委托代理关系，非租赁合同关系。

　　三、一审法院适用法律关系错误，案涉合同性质系委托代理，法律后果应由被代理人承担

　　判决书第7页一审法院以租金承担、收益分配认定二被上诉人形成房屋租赁合同关系错误。《房屋代理租赁合同》明确李某为出租人，A公司为房屋代理机构，而非次承租人。租赁合同明确甲方为李某、盖章系甲方代理人A公司盖章。结合李某证据《授权书》载明的委托关系和授权范围、判决书第4页李某自述委托A公司出租、第7页认定A公司于2024年11月初收回房屋还给李某、认定2024年11月初A公司将房屋收回还给李某等均足以认定二被上诉人之间的《房屋委托合同》系委托代理合同，即案涉合同基于合同相对性及委托代理关系，可同时约束二被上诉人。

　　四、二审虽然艰辛，但让我们看到了胜利的曙光

　　2025年6月25日，杭州市中级人民法院对本案二审立案受理后，分别于2025年8月21日、2026年1月4日组织了两次开庭。代理人本就怀疑宜兴检测公司与A公司串通伪造证据，一审判决后，积极挖掘更多的证据以佐证A公司的检测报告虚假。二审期间线下经过证据交换、质证，二审法院依法组织了两次开庭，充分听取了三方的意见后作出了撤销一审判决的公正裁判。

　　经过两次庭审的法庭调查与举证质证，A公司也当庭自认是委托与自己合作的除甲醛公司采样邮寄送检。认定一审A公司提交的宜兴检验公司的检验报告看似正规，且有CMA章，但是一非宜兴检验公司上门采样，而是与A公司合作的除甲醛公司自行采样邮寄样本检验得出的报告，该报告不具有充分证明案发时甲醛未超标的事实。

　　附二审判决书：

　　五、本案为何认定A公司与李某是转租关系，而不是代理关系？

　　虽然A公司与房主李某签订的是《房屋委托合同》，且A公司还辩称自己是“代理人”，但二审法院基于“实质重于形式”的原则，认定为转租关系。关于本案的租金承担与收益分配，A公司与李某之间约定了固定的租金支付，且A公司从中租赁关系中赚取差价，这符合租赁合同的特征，而非单纯的代理佣金。同时基于合同相对性，A公司与汪某签订合同时，并未向汪某出事至示李某的授权委托书，汪某并不知晓李某的存在。最终，法院认定A公司是从李某处承租后再转租给汪某。因此，汪某与李某之间不存在直接的合同关系，汪某无权要求李某承担违约责任，二审改判只由A公司承担违约责任。

　　六、代理人有话说

　　本案是典型的甲醛超标并且在“二房东”提前有“准备”的房屋租赁合同纠纷案件，汪某从发现甲醛超标，到连续购买检测盒检测超标，再到委托专业机构上门检测超标，在这样的情况下，仍然面临一审败诉的风险，可见在当前租房类纠纷案件中，民事案件对于原告的举证达到充分的标准有多高。

　　证明甲醛超标不能想当然的适用司法鉴定，这是很正常的一个道理，甲醛具有挥发性，房租空置期即可挥发，现在鉴定的结果证明当时甲醛是否超标的事实，对租客来说很不公平。二审法院打破了“必须进行司法鉴定”的僵化思维，否认了自行委托送样检验出具的检测报告的证据效力，认可了当事人自行委托有资质机构检测的效力，是本案有张力、专业的公正判决认定。

　　这不仅是一次诉讼的胜利，更是对“健康居住权”的有力捍卫。作为法律人，我们坚信，每一个严谨的证据核查，每一次不放弃的维权坚持，都是为了守护当事人应有的权益。

　　作者：沈光辉律师江苏致邦律师事务所